هل ورثت عقاراً مع إخوتك أو شركائك في حلب أو دمشق وتواجهون خلافات مستمرة حول كيفية الاستفادة منه؟ تُعتبر “الملكية الشائعة” من أكثر أسباب النزاعات العقارية في سوريا تعقيداً، حيث تتعطل مصالح الجميع بسبب شريك واحد معترض. لحسن الحظ، القانون السوري وضع حلاً جذرياً وحاسماً يُعرف بـ دعوى إزالة الشيوع لضمان حق كل شريك وتحرير المال المجمد.
في هذا الدليل المفصل، تشرح لك شركة أمانك للمحاماة، بصفتها خبيراً قانونياً، كل ما تحتاج معرفته عن إزالة الشيوع، الإجراءات العملية في المحاكم، دور الخبرة الفنية، وكيفية تحويل حصتك غير المفرزة في سجلات المصالح العقارية (الطابو) إلى ملكية مستقلة أو سيولة نقدية.
ما هي دعوى إزالة الشيوع في القانون السوري؟
دعوى إزالة الشيوع هي إجراء قانوني يُرفع أمام محكمة الصلح المدني المختصة بموقع العقار، عندما يكون المال (عقار، أرض زراعية، منزل، أو حتى سيارة) مملوكاً لأكثر من شخص، ولا يوجد “فرز” أو تحديد للجزء الخاص بكل منهم.
📌 مثال توضيحي: توفي أب وترك منزلاً لثلاثة أبناء. قانوناً، يملك كل ابن “ثلث المنزل”، ولكن لا أحد منهم يستطيع القول “هذه الغرفة لي” أو “هذا الجدار لي”. الملكية هنا تسمى “على الشيوع”، والدعوى تهدف لإنهاء هذه الحالة بتحديد حصة كل وارث.
لماذا يتم اللجوء إلى القضاء لإزالة الشيوع؟
القاعدة الذهبية في القانون المدني السوري تقول: “لا يُجبر أحد على البقاء في الشيوع”. إذا قرر أي شريك (وريث أو مشتري حصة سهمية) أنه لا يريد الاستمرار في هذه الشراكة، فإن القانون يمنحه الحق في طلب التقسيم فوراً، ولا يملك باقي الشركاء حق الاعتراض على مبدأ القسمة.
ولكن، لضمان سير الإجراءات بشكل صحيح وتجنب المماطلة التي قد يمارسها بعض الورثة، يُنصح دائماً بتوكيل محامي مختص في الدعاوى العقارية لتمثيلك أمام القاضي وضمان عدم بخس قيمة العقار.
الفرق بين القسمة الرضائية والقضائية
قبل التوجه للمحكمة، يجب أن تعرف أن هناك طريقين للحل:
1. القسمة الرضائية (خارج المحكمة)
تتم باتفاق جميع الشركاء دون استثناء. يتم تقسيم العقار بينهم ودياً، وتوثيق هذا الاتفاق. لكي يكون هذا الاتفاق ملزماً قانوناً ويحميك مستقبلاً، يجب صياغته بدقة. هنا يأتي دورنا في تدقيق وصياغة العقود لضمان عدم تراجع أي طرف عن الاتفاق لاحقاً.
2. القسمة القضائية (دعوى إزالة الشيوع)
نلجأ إليها إذا اعترض ولو شريك واحد على القسمة، أو إذا كان بينهم غائب أو قاصر (طفل)، أو اختلفوا في طريقة التوزيع.
كيف تحكم المحكمة؟ (طرق القسمة)
تعتمد المحكمة في حكمها بشكل كلي على تقرير “الخبير الفني” الذي يعاين العقار، ويكون الحكم بأحد طريقين لا ثالث لهما:
1️⃣ القسمة العينية (الحل الأفضل)
تلجأ إليها المحكمة إذا كان العقار قابلاً للقسمة دون أن يفقد قيمته أو منفعته. في هذه الحالة، يتم تقسيم العقار فعلياً إلى أجزاء مفرزة.
- مثال: أرض زراعية كبيرة في ريف دمشق أو حلب، يتم تقسيمها إلى 3 محاضر (قطع) متساوية القيمة، ويحصل كل شريك على سند ملكية مستقل خاص به.
2️⃣ القسمة عن طريق البيع (التصفية)
إذا كان العقار لا يقبل القسمة (مثل شقة سكنية صغيرة، أو محل تجاري، أو سيارة)، أو إذا كانت القسمة ستؤدي لنقص كبير في قيمته (مثلاً تقسيم قطعة ألماس)، تأمر المحكمة ببيعه.
يتم البيع عبر المزاد العلني، ثم يوزع الثمن على الشركاء كلٌ حسب حصته السهمية. هذه المرحلة حساسة جداً، وتتطلب متابعة دقيقة لإجراءات معاملات البيع ونقل الملكية لضمان قبض الثمن كاملاً.
إجراءات دعوى إزالة الشيوع خطوة بخطوة
لكي تكون على دراية بما سيحدث، إليك ملخص سير الدعوى:
- قيد الدعوى: يقوم محامي شركة أمانك بتجهيز إضبارة الدعوى وإرفاق القيد العقاري (بيان الملكية) وتسجيلها في الديوان.
- دعوة الخصوم: يتم تبليغ جميع الشركاء بموعد الجلسة (حضورهم غير إلزامي للسير في الدعوى، لكن التبليغ شرط جوهري).
- الكشف والخبرة (أهم مرحلة): ينتقل القاضي مع الخبير الهندسي إلى العقار لبيان هل هو قابل للقسمة العينية أم لا، وتقدير قيمته المالية الحالية.
- صدور الحكم: بناءً على تقرير الخبير، يصدر القاضي حكمه إما بفرز العقار وتمليك الأجزاء، أو ببيعه بالمزاد وتوزيع المال.
من يحق له رفع الدعوى؟
حق طلب القسمة مكفول للجميع بموجب القانون، حيث يحق لـ:
- ✔ أي شريك في المال الشائع مهما كانت حصته صغيرة (حتى لو كانت سهماً واحداً).
- ✔ الدائن الذي يملك حقاً محجوزاً على حصة أحد الشركاء (لضمان تحصيل دينه).
للاطلاع على النصوص القانونية الدقيقة الناظمة للملكية الشائعة، يمكنك مراجعة القانون المدني السوري عبر موقع مجلس الشعب السوري.
الخلاصة: هل يجب أن أنتظر موافقة الجميع؟
الجواب القاطع هو لا. الملكية على الشيوع هي قيد يمنعك من التصرف بحرية في مالك. سواء انتهت دعوى إزالة الشيوع بالقسمة العينية أو البيع، فإن النتيجة النهائية هي تحرير حقك وتحديد مصير استثمارك.
هل تعاني من شركاء يرفضون البيع أو القسمة؟
لا تضيع سنوات في مفاوضات عقيمة. تواصل مع شركة أمانك للمحاماة لحل النزاع بالقانون وبأسرع وقت.
📞 اتصل بنا الآن: 0952300309
💬 اضغط هنا لمراسلتنا عبر الواتساب فوراً.