في سوق العقارات السوري، كلمة واحدة قد تكون الفاصل بين استثمار ناجح وخسارة فادحة: “الطابو”. إنه ليس مجرد ورقة، بل هو “الهوية الرسمية” التي تضمن حقك في منزلك أو أرضك أو متجرك.
في شركة أمانك للمحاماة (فرع حلب)، وبخبرة تمتد لأربعة عقود في القضايا العقارية، نلاحظ أن معظم النزاعات تبدأ بجهل بسيط بنوع سند الملكية. في هذا المقال، نضع بين يديك خريطة قانونية واضحة لأنواع الطابو في سوريا، وكيف تختار الأضمن لك.
ما هو الطابو (سند التمليك) ولماذا هو مصيرك؟
الطابو هو الوثيقة الرسمية الصادرة عن مديرية المصالح العقارية في المحافظة (دمشق، حلب، ريف دمشق، وغيرها)، وهو الإثبات القاطع للملكية الذي لا يقبل الشك أمام القضاء.
بدون طابو نظامي، تبقى ملكيتك “ناقصة” وعرضة لمخاطر الرهن، الحجز، أو حتى إنكار البيع من قبل الورثة مستقبلاً.
أخطر وأنواع الملكيات العقارية في سوريا (انتبه للفروقات)
بصفتنا محامي عقارات في سوريا، ننصحك دائماً بالتمييز بين هذه الأنواع قبل دفع أي مبلغ مالي:
1. الطابو الأخضر (السند الملكي الدائم) – “الملك”
هو أقوى أنواع الملكية وأكثرها أماناً (2400 سهم). العقار مفرز ومسجل بالكامل في السجل العقاري، وحدوده واضحة.
-
ميزته: يمنحك حرية التصرف المطلقة (بيع، رهن، إرث) وتستطيع الحصول على قروض بضمانه بسهولة.
2. عقار “حكم المحكمة” (دعوى تثبيت بيع)
منتشر جداً في مناطق التوسع العمراني أو العشوائيات المنظمة حيث لم يتم الإفراز النهائي. هنا تكون الملكية مثبتة بموجب حكم قضائي مكتسب الدرجة القطعية.
-
نصيحة قانونية: هذا النوع قانوني وقوي، لكنه يحتاج إلى محامي شاطر للتأكد من أن الحكم “مبرم” ولا توجد عليه استئنافات أو إشارات حجز تسبق تاريخ الدعوى.
3. الأراضي الأميرية
هي أراضي تعود رقبتها للدولة، لكن حق التصرف (الانتفاع) للأفراد.
-
الفرق الجوهري: لا يجوز وقفها، وتخضع لقوانين خاصة في الإرث والانتقال تختلف عن الملك الصرف.
4. الطابو “المشاع” (الأسهم)
أنت تملك حصة (أسهم) في أرض كبيرة أو بناء، لكن مكانك المحدد غير مفرز رسمياً.
-
المخاطرة: قد تشتري شقة وتكتشف لاحقاً أن حصتك السهمية تقع في مكان آخر من الأرض، أو تواجه مشاكل “إزالة الشيوع” مع شركاء آخرين.
5. العقود العرفية (غير المسجلة)
مجرد ورقة “بيني وبينك” أو عند كاتب بالعدل (دون تسجيل عقاري).
-
تحذير شركة أمانك: هذا أخطر الأنواع. الكاتب بالعدل يوثق التوقيع ولا يثبت الملكية. العقار قد يكون مباعاً لعدة أشخاص قبلك!
إجراءات استخراج الطابو ونقل الملكية (خطوة بخطوة)
عملية “الفراغ” (نقل الملكية) في سوريا تتطلب دقة وإجراءات بيروقراطية محددة، نختصرها لك في الخطوات التالية:
-
بيان القيد العقاري: الخطوة الأولى والأهم. يستخرجها المحامي للتأكد من خلو العقار من الإشارات (رهن، حجز احتياطي، دعاوى).
-
الموافقات الأمنية والإدارية: شرط أساسي حالياً لإتمام عمليات البيع والشراء في معظم المناطق السورية.
-
براءة الذمة: مالية (من المالية والبلدية) للتأكد من تسديد كافة الضرائب والرسوم والخدمات.
-
التوثيق العقاري: يتم تقديم المعاملة لمديرية المصالح العقارية، حيث يتم التدقيق والمطابقة.
-
استلام السند: بعد التوقيع أمام رئيس المكتب التوثيقي، يصدر السند الجديد باسم المالك الجديد.
لماذا تحتاج إلى محامٍ متخصص قبل الشراء؟
شراء عقار هو غالباً أكبر صفقة مالية في حياتك. الاعتماد على “كلام المكتب العقاري” وحده قد يوقعك في فخ العقارات المرهونة أو المخالفة للتنظيم.
دورنا في شركة أمانك لا يقتصر على كتابة العقد، بل يشمل:
-
الكشف الأمني والقانوني على صحيفة العقار.
-
صياغة بنود جزائية تحميك في حال تراجع البائع.
-
إتمام إجراءات التسجيل المعقدة نيابة عنك حتى استلام الطابو بيدك.
هل تخطط لشراء عقار وتخشى الثغرات القانونية؟
لا تغامر بمدخراتك في عقود غير مضمونة. دعنا ندقق لك أوراق الملكية ونضمن لك انتقالاً آمناً للعقار.
تواصل مع شركة أمانك للمحاماة اليوم للحصول على استشارة عقارية فورية.